Bisher war unser ‚Beschränktes Arbeitsgebiet für ruhiges Gewerbe‘ im Block Kiehlufer 75–118, Brockenstr., Elsenstr., Harzer Str., soll 2017 laut Bezirksamt streng geschützt als wertvolle innerstädtische Infrastruktur. Das ist auch erklärte Zielvorgabe in der ‚Berlin-Strategie 2030, Update 2018‚ der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung: „Industrie- und Gewerbestandorte aktivieren und stärken, Standorte für Kreative und Künstler sichern (…) Dazu ist für strategisch definierte Flächenkulissen ein konsequenter Schutz vor konkurrierenden, ökonomisch stärkeren Nutzungen erforderlich (…) Um Berlin als Kunst-, Kreativ- und Kulturmetropole zu sichern und zu stärken, sind kostengünstige Ateliers, Probe-, Produktions- und Experimentierräume auch in konzeptionellen Planungen für neue Standorte relevant.“ (Kurzversion, S.6).
Da taucht die Buwog-Vonovia als Käufer des Areals der insolventen Cine Postproduction, ehem. Geyer-Werke, Harzer Str. 39–46 auf. Plötzlich werden unsere Flächen vom Bezirk nicht mehr als wertvolle Potenziale, sondern als „funktionale und städtebauliche Defizite“ erachtet (Stellungnahmeblatt Stand 2018-10-18) und sollen daher „in ein Mischgebiet M2 umgewandelt“ werden (Festsetzung 2018) zugunsten riesiger Eigentums-Wohnbauvorhaben der Buwog-Vonovia und dann weiterer Investoren. Als Begründung wird genannt: „Aufgrund der beschränkten Entwicklungsoptionen der Gewerbebetriebe durch die bereits bestehenden angrenzenden Wohngebiete (westlich der Elsenstraße und auf der gegenüberliegenden Seite des Neuköllner Schifffahrtskanals) sollen auch hier Urbane Gebiete gem. § 6a BauNVO festgesetzt werden (…)“ (Bezirksamtsvorlage 256/18 v. 5.11.18). Dies im übrigen in so massiv gesteigerter Baumasse, daß keine städtebauliche Einfügung entsprechend § 34 Abs. 2 BauGB ‚Gebot der Rücksichtnahme‘ / ‚Einfügungsgebot‘1 mehr nachvollziehbar ist -nun sollen bis zu 7, 8 Geschosse gegen die flachen Gewerbebauten, die Hans-Fallada-Schule und die historischen Klimagärten im Bestand aufgetürmt werden. Im Effekt wird in unserem Kiez damit genau die „Berliner Mischung“ abgesägt, welche seit mehr als 150 Jahren das Erfolgsrezept Berlins bedeutet hat…
Die Buwog-Vonovia frohlockt in ihrer Projektvorstellung Juni 2017 von „Wohnen und Arbeiten –durchmischte kreative Nutzung am historischen Standort“ , ist an Gewerbe aber, zur Befremdung des Bezirks, im Nachhinein desinteressiert und verkauft daher nach erfolgreicher Lancierung des angepriesenen Mischnutzungskonzepts einfach den Gewerbeanteil, also das Ensemble der historischen Geyer-Werke, weiter. Kurzfristiger Weiterverkauf, vulgo Immobilienspekulation, hat Konsequenzen: extreme Kostensteigerung der zuvor günstigen Gewerbemieten, und da nun ja ‚Urbanes Gebiet‘ mit extrem gesteigerten Bodenwerten (= Pachterwartung, in Zahlen: 2018 Grundstückswert schon 2500 € statt der bisherigen 130 €, s. Screenshot)… ach so, und dazu: dank Grundsteuer-Neubemessung einer ab 2025 ca. 15-fach gestiegenen jährlichen Grundsteuer LOL. Zu der Zeit besteht noch die Hoffnung auf eine Umwandlung in Landeseigentum und damit kommunaler, statt raubtier-kapitalistischer Wohnungsbau, da dieses Grundstück mit unter den im September 2021 erfolgten Volksentscheid „Deutsche Wohnen & Co enteignen“ (meint „vergesellschaften“) fällt.
Der auch andernorts ähnlich kurzsichtig vorangetriebene Exodus der Gewerbeansiedlungen in Berlin´s Innenstadt und Errichtung vieler hunderttausend Quadratmeter teurer Büroflächen vorbei am Bedarf rächt sich zunehmend bitter. Während der Mangel an bezahlbarem Wohnraum schmerzlich zunimmt, werden in Berlin im Jahresverlauf 2026 über 2 1/2 Millionen Quadratmeter Büroflächen leerstehen2. Es ist lange bekannt, daß handwerkliches Gewerbe und Kreativwirtschaft wegen exponenziell gestiegener Grundstückswerte, dazu Nutzungskonflikten durch Betriebstätigkeit nicht mit heranrückender Wohnbebauung konkurrieren können. Wer aber kommt ohne ortsansässige Handwerksbetriebe für Reparaturen und Instandhaltung aus, und das, wo noch dazu immer mehr Handwerksbetriebe aufgeben?! Die Versorgung vor Ort wird so zukünftig nicht mehr ausreichend gesichert sein, was in der Folge auch bezahlbare Mieten und Erhalt der gegenwärtigen Bausubstanz unmöglich macht.
Von der Reihe Öffentlichkeits-Beteiligungsverfahren, angefangen bei dieser schwerwiegenden Flächennutzungsplanänderung bis zu mehreren B-Plan-Änderungen erfährt man in der Umgebung nur zufällig, was bis heute Befremdung und Zweifel bei vielen Anwohnenden auslöst.
Zitate aus dem Beteiligungsprozess im Flächennutzungsplan-Änderungsverfahren Harzer Straße / Elsenstraße (Neukölln) Lfd. Nr. 07/17 geben einen Eindruck von der enormen Tragweite der umwälzenden Bauvorhaben: „Ein Bedarf an zusätzlicher Infrastruktur muss auf den nachfolgenden Planungsebenen ermittelt und ggf. durch erforderliche Maßnahmen bewältigt werden.
Mit der Durchführung der Planung sind voraussichtlich auch Auswirkungen auf die Umwelt verbunden; die folgenden Hinweise sind zu berücksichtigen: Im Landschafts- und Artenschutzprogramm (2016) wird die Fläche als Innenstadtbereich eingestuft. Für den Siedlungsraum werden verschiedene Anforderungen und Planungshinweise formuliert, wie u. a. Erhalt und Schaffung von hochwertig gestalteten Freiflächen und Beseitigung unnötiger Bodenversiegelung zur Entwässerung und Verbesserung der thermischen Situation. Die Erhöhung des Grünanteils in Straßenräumen und Höfen, an Fassaden und auf Dächern ist anzustreben, ebenso eine Verbesserung der bioklimatischen Situation und Durchlüftung. Die möglichen Umweltauswirkungen der FNP-Änderung betreffen voraussichtlich insbesondere die Schutzgüter Boden, Kultur- und Sachgüter sowie Mensch und seine Gesundheit. (…)
Das Plangebiet ist im Flächennutzungsplan als Vorranggebiet für Luftreinhaltung dargestellt; die Emissionen aus Verkehr, Hausbrand und Industrie sind hier zu begrenzen. Die Planungshinweiskarte Stadtklima weist eine ungünstige thermische Situation für den Änderungsbereich aus. Im Rahmen der nachfolgenden Planungs- und Genehmigungsebene sind geeignete Maßnahmen zum Lärmschutz sowie zur Luftreinhaltung zu prüfen und festzulegen.* (…)“
* vereinfachtes Verfahren gem. § 13 BauGB (keine gesonderte Umweltprüfung/ kein Umweltbericht)„
- Zitat Baugesetzbuch § 34 (1): „Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden (…)“
Ob sich ein Vorhaben in diesem Sinne einfügt und mit der Umgebungsbebauung verträglich ist, beurteilt sich im Einzelfall nach dem Gebot der Rücksichtnahme BauGB §1 Abs.7., vergl. Wikipedia ↩︎ - Zitat: „Die Leerstandsquote auf dem Berliner Büromarkt ist im ersten Quartal 2026 auf 8,4 Prozent gestiegen. Damit stehen in der Hauptstadt knapp zwei Millionen Quadratmeter Bürofläche kurzfristig zur Verfügung. Gleichzeitig sollen bis 2026 weitere rund 840.000 Quadratmeter durch neue Fertigstellungen auf den Markt kommen, obwohl diese Projekte noch in einer anderen Marktphase geplant wurden (…)“ Entwicklungsstadt.de, J. Braun 4.6.26 ↩︎